상가와 오피스텔 등 분양시 계약면적과 평형 계산

 

집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은?

 

등기부에서는 전유면적(전용면적)만 등기되고, 공용면적은 등기되어 있지 않다. 건축물대장에서만 상가건물의 경우 전용면적 + 기타 공용면적 등이 기재되어 있는데, 이 면적의 합계가 분양할 때 계약면적이다.

 

아파트 등의 경우 전용면적 + 주거전용면적을 합산한 게 공급면적이고 공급면적이 곧 분양면적이다. 그리고 "계약면적"이라 함은 공급면적 + 기타 공용면적이 포함되는 것으로 아파트의 경우 분양면적 기준으로 안내되고, 상 가와 오피스텔 등은 계약면적을 기준으로 안내하고 있다.

 

 

상가나 오피스텔 투자에서 전용률이 얼마나 중요한가?

상가나 오피스텔 등의 집합건물에서 전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 관리사무소 등 공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만 큼을 차지하는가를 보여주는 백분율이다. 전용률이 높다는 것은 실사용 면적 이 그만큼 넓다는 것을 의미한다.

일반적으로 분양광고 등에 등장하는 3.3m²당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정된다. 전용률이 다른 상가를 직접 골라 계산해 보면 차이 점을 분명하게 느낄 수 있다.
예를 들어 분양면적 37.2㎡에서 3.3㎡당 분양가격이 2,500만 원이다. 여기서 A 상가는 50%의 전용률이고, B상가는 70%의 전용률이다.

 

A와 B 상가 모두 분양가가 281,818,182원으로 겉으로는 차이점이 없어 보이지만, 주목할 점은 실사용 면적대비 분양가의 차이가 발생한다는 점이다.

A상가의 경우 실사용 면적은 18.6㎡로 실사용 면적대비면적 대비 분양가를 계산해 보면 3.3㎡당 50,000,000원이고, B상가의 경우 실사용 면적은 26.04㎡로 실사용 면적 대비 분양가를 계산해 보면 A상가보다 29% 정도 저렴한 35,714,286원 수준이다. 그리고 전용률이 높은 상가에 비해 낮은 상가가 관 리비도 적게 발생하는 것으로 알려졌다.

이처럼 전용율을 이용해 실사용 면적 대비 분양 가격을 비교해 보면 동일한 분양 가격으로 책정되어 있다고 하더라고 훨씬 저렴한 상가 투자가 가능하다. 하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것만은 아니다.

 

 

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